北京办公室租约到期前 90 天，装修该怎么打算？

办公室租约到期前 90 天，是装修决策的分水岭。再晚，三条路都会走得很赶：来不及谈条件、装修赶在租期尾巴上、退租复原和搬迁挤在同一周。这一篇按倒计时讲，T-90 到 T-0 各节点定什么事，以及三条路的装修动作差在哪。

一、T-90：先回答一个问题——走还是留

判断依据四项：租金条件（续租报价与新址租金哪个合适）、面积是否匹配（团队规模变没变）、房东态度（愿不愿配合改造）、搬迁总成本——拆除、复原、搬迁、新址装修，还要算上业务中断与新旧址重叠的空租期，这两笔常被漏掉，却占搬迁代价大头。

关键动作是“书面确认”：把续租意向与条件谈成书面（租金、租期、免租期、允许的改造范围），并行了解新址。

但 90 天是决策底线，不是启动线。这条时间轴最容易被想当然：默认一谈就有明确条件，实际房东拖延报价、物业审批滞后都很常见。稳妥做法是提前半年先探意向（房东愿不愿续、大概什么价），把 90 天留给定案和排期，才不会谈到最后只能接受对方条件——华宇天成装饰排这类项目时，早定一个月，施工窗口的余地完全不同。

二、三条路，装修动作不同

路一：续租 + 局部改造（最省）。不搬家，最大好处是可以分区施工——一部分施工、其余照常办公，业务不中断。改造范围通常落在面层翻新、局部隔断调整、会议室增设、工位重排，工期短、影响小。

路二：续租 + 全面翻新（需要腾空）。整层重做，必须腾空或临时搬迁。好处是“一次做对”——格局、机电、消防一并调整；代价是时间和业务中断。走这条，窗口尽量谈成免租期。

路三：搬迁 + 新址装修（时间线最复杂）。三条线要同时走：新址装修、旧址复原、搬家衔接。任一条拖了都会产生双重成本——两边同时付租金，这三条线得排在同一张表上。

三、退租复原：这笔账要在 T-90 就算清

先看合同怎么写。多数租约会写“恢复原状”或“按物业标准恢复”，区别在范围（全拆／只恢复结构面／允许协商保留）。两个边界要在退场前说清：一是正常磨损与人为损坏怎么分——地毯磨旧、玻璃砸裂责任不同；二是原有设施老化的责任，空调、电梯这类自然老化不该算租户头上。这两条是退租扣款争议高发点，写进确认书最稳。

再算三个数：拆除清运、修补（地面、墙面、吊顶）、押金。一比就知道复原方案是否值得谈。

值得谈的还有一项：下家租户或房东用得上的隔断、吊顶、机电点位，可协商不拆——把“不拆”写进退场确认书，比口头说好更管用。

报审和物业手续流程不短，哪条路都躲不开，能早则早——押金、施工证、垃圾清运这些事项都要在进场前办完。

四、关于租约到期的常见追问

Q：退租一定要恢复原状吗？

A：按合同约定执行，不一定是“全部拆光”。范围由租约里恢复原状那一条或物业规定界定——确认过的标准才是结算依据。

Q：装修期和租期怎么衔接最划算？

A：让装修期落在旧租约结束前、新租约起始前的空档，或直接谈免租期。最怕装修期和新租期同时开始却没谈免租——白付租金还不一定装完。

Q：搬迁装修要提前多久启动？

A：从决策日算至少三个月。新址报审、物业手续，还有要提前排产的材料，都不是催一催就能提前的；加上旧址复原与搬家，要留缓冲。

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